редно със 17% са намалели сделките с недвижими имоти, регистрирани в Агенцията по вписванията. Данните са за цялата страна и се отнасят за месеците януари и февруари 2026 г., спрямо същия период за 2025 година. Брокери, кредитни консултанти и икономисти започнаха да дават прогнози за цените на пазара в България до края на годината, като доста отдавна не бяхме ставали свидетели на толкова разнопосочни предвиждания. Те варират от спад в цените, през плато, до поскъпване с 10%.

Преди да потърсим обяснение за ситуацията, все пак ще дадем още малко цифри, които показват сериозните различия в отделните региони и големи градове.

На морето – най-зле. Най-стабилен – Пловдив.

Най-голям спад в броя сделки има по Черноморието. Във Варна и Бургас намалението е средно с 22%. Този факт е лесно обясним, като се има предвид, че по морето пазарът има по-голям процент сезонност и най-слаби са първите месеци на годината.

Най-стабилен се оказва пазарът в Пловдив. Там де факто намалението клони към 0% и това се дължи основно на промените в търсене и предлагане през 2025 година, когато се постигна една завидна стабилизация. Сходна е ситуацията и в Стара Загора, където сделките са намалели само с 11%, а в София АВ отчита спад с 13,2% за зимните месеци.

Какви са причините

Две са основните причини за спада на сделките през първите месеци на годината. Едната е почти неизбежна – първото тримесечие на всяка година обикновено е най-слабо. Другата обаче обяснява понижението спрямо същия период на 2025 г. Този спад се дължи на огромната еуфория на пазара през второто шестмесечие на 2025 г., когато купувачите бързаха да купуват заради страха от голямо поскъпване след приемането ни в еврозоната. Така се стигна до зашеметяващ ръст на покупките в София за последно тримесечие на 2025 г., спрямо същия период на предходната, с цели 16%. По този начин бяха изтеглени напред във времето стотици сделки, които купувачите бяха планирали за 2026 и 2027 година. Както можеше да се очаква, България влезе в еврозоната и драстично поскъпване няма, а продажбите – съвсем нормално – намаляха.

Какви са прогнозите

„Това намаление на сделките през януари и февруари е здравословно за пазара. След рекордния среден ръст на цените в София, около 20% през 2025 г., в момента е отворена голяма дупка между очакванията на купувачи и продавачи. Затова е добре тези, които искат да купуват, да изчакат 2-3 месеца и да видят къде ще е равновесното положение на пазара. В крайна сметка, очакванията са за скромен ръст в цените за цялата страна с до 5% на годишна база“, коментира Анас Хамид от Явлена.

В момента купувачите се влияят много и от краткосрочни сътресения, като покачването на цените на тока и горивата, както и от военните конфликти. Повечето икономисти са на мнение, че спадът на сделките ще бъде овладян, а цените ще влязат в продължително плато. Най-големи оптимисти са кредитните консултанти, като техни представители прогнозират годишен ръст от нови 10% в цените на жилищата.

Кой ще движи пазара

Оптимизмът на кредитните специалисти се дължи изцяло на факта, че банките не дават признаци да се дърпат от пазара. През последния месец имаме ново дъно на лихвата по ипотечните кредити, след като една от големите банки е излязла с предложение за 2,13% годишна, плаваща лихва.

Родните трезори са много добре капитализирани – на първо място в целия ЕС, като продължават да привличат огромно количество евтин ресурс. Да не забравяме, че след влизането ни в еврозоната, задължителните им резерви в БНБ паднаха до едва 1% от кредитния портфейл.

Именно банките, обаче започват постепенно да определят и тенденциите на пазара на имоти у нас – все повече ново строителство, все по-качествени имоти и все по-трудно отпускане на средства за вторичния пазар.