Човек и да не разполага с много пари, все идва момент, в който трябва да влезе като страна по сделка за имот. Дали ще купува за първи път и за семейството си, дали търси апартамент, в който ще инвестира, или му се налага да продаде, в крайна сметка всичко опира до цена. А при силно ликвидния пазар в България в момента, правилно определената цена, на която искаме да купуваме или продаваме, е от първостепенна важност за успеха на сделката. И не става въпрос само за финансовия аспект, но и за скоростта, с която ще се сключи сделката. Това е важно, особено когато след една продажба, следва покупка.

Сравнителният анализ показва посоката

Сравняването на пазарни оферти, в период на силен пазар, какъвто е в момента пазарът в големите градове, е идеална отправна точка. В случай, че в началото тръгвате да купувате или подавате сами, обследването на големите имотни сайтове е повече от наложително. В случая трябва да правите правилните сравнения, а не да търсите най-високата цена – ако продавате, или най-ниската – ако купувате. Добре е първоначално на базата на проучванията на сайтовете да изчислите една средна медианна цена. Това значи, че сте премахнали най-високите и най-ниските цени на предлагане, защото в 90% от случаите те са нереални и изкривяват статистиката.

Офертите на утвърдените агенции

За цена, близка до тази, която смятате за приемлива за вас, ще се ориентирате най-лесно по офертите на утвърдените агенции за недвижими имоти. Ако ви хареса имот, който се предлага от току-що създадена агенция или от лице, представящо се за брокер, подходете предпазливо и проведете обстоен разговор, за да прецените доколко е реална офертата. След първите огледи ще можете да прецените и да сравните самите имоти – тези, които се предлагат, и този, който наистина търсите. Сравнението на първо място естествено е по локация, а после идват състояние на сградата, състояние на имота, етажност, наличие на асансьор, на паркомясто, транспортна достъпност и т.н.

„Повече от ясно е, че ако продавате жилище на акт 14 или акт 16, в квартал Витоша или Манастирски ливади, няма как да предложите цена, която да се различава много от пазарната, защото има голямо предлагане на такива имоти. Ако обаче продавате уникално жилище, с локация без голямо предлагане на апартаменти, то и оферта с 20% по-висока от пазарната не би била проблем за тестване на офертата и пазара“, коментира Анас Хамид от Фронт офис на Явлена.

Прибавете разходите

За да определите стартова цена, на която ще купувате или продавате жилище, е добре да вземете предвид и разходите по една евентуална сделка. Прехвърлянето, в което влизат държавните и нотариални такси, таксата за вписване на имота, както и разходите по подготовката и издаването на нужните документи, са около 4% от продажната цена на имота за София (от които 3% са местен данък, 0.1% такса „вписване“, а нотариална такса варира между 0.8-1%*). Ако сте забравили за тях, трудно ще можете да ги добавите в последния момент. Брокерската комисиона в големите градове е средно 3-4% от цената на имота и е по-добре да не я спестявате. Най-малкото, защото големите агенции имат достъп до реалните цени, на които се изповядват сделките, и така ще имате още един коз в ръкава за определяне на точната цена.

Към допълнителните разходи, които формират крайната офертна цена са и ремонтните дейности. Дали сте продавач и ще освежите имота, или сте купувач и ще ремонтирате впоследствие, тези разходи са почти неизбежни.

През призмата на инвестицията

Не на последно място, офертната цена зависи и от това за какво купувате или продавате имота. Ако го купувате с цел инвестиция или продавате, за да купите друг, който ще ви донесе по-висока доходност, то трябва да направите още една сметка. Тази сметка минава през наемната цена, която може да вземете на закупения имот. При сегашните нива на цените на имотите и на банковите лихви по депозитите, една разумна доходност варира около 3% на годишна база. Това означава, че ако закупите апартамент с две спални за 250 000 евро, трябва да сте сигурни, че ще можете да го давате под наем за минимум 600-650 евро на месец. Така ще сте спокойни, че не сте купили прекалено скъп имот.

Лицензиран оценител или брокер?

Разбира се, има определени случаи, в които можете да наемете и лицензиран оценител. Това важи особено за сделки, при които продавачи са повече наследници. Когато купувате през банков кредит, задължително ще използвате такъв. Банковото оценяване, обаче, показва не точно пазарната цена, а цената на която банката би финансирала сделката.

Оценка от лицензиран оценител, ако е само за целите на пазарното проучване, не е необходима. Това може да направи за вас и опитният брокер, като обикновено това е част от услугата, която предоставя, и е включено в комисионното му възнаграждение.

* Местният данък е различен във всяко населено място.