Всеки инвеститор в имоти съвсем естествено се стреми към постигането на възможно най-добра цена. От това зависи доходността на инвестицията и времето, за което ще се изплати. Затова не е чудно, че както сега, така и назад в годините, има значителен интерес към офертите, при които продажбите стават чрез търгове, организирани от частен съдебен изпълнител (ЧСИ). На публична продан излизат всякакви имоти – от ниви, през жилища, до индустриални халета. Но всеки, който иска да купува такъв имот, трябва да е изключително внимателен, особено ако му е за първи път. Затова е повече от препоръчително да се консултира с доверен брокер или адвокат, а най-добре – и с двамата.

Видове купувачи

Тъй като идеята на тази статия е да разгледа проблема от гледна точка на купувача, то като начало е добре да знаем какви са основните купувачи, срещу които бихме наддавали при един потенциален търг за имот, изваден на публична продан.

На първо място са професионалните участници в търгове, които следят за добра оферта, правят бърза справка за тежести върху имота, имат поглед върху конкуренцията и съответния частен съдебен изпълнител. Те имат предварително изготвена стратегия и участват в наддаването на търга до определено ниво. Това ниво отговаря на цената, които биха платили за този имот, и която ще им гарантира печалба впоследствие.

Вторият вид участници са тези, които играят за даден имот без да се интересуват от цената. Обикновено това са хора, които са свързани емоционални с имота или имат локален интерес (например той е съседен) и за тях носи голяма добавена стойност. Нерядко такива участници играят без горна граница, само заради разположението на жилището.

Третият тип участници са тези, които търсят да купят нещо евтино, независимо какво. Това са купувачи, които играят за неатрактивни имоти, към които няма интерес, но цената е ниска. Те също търсят бърза печалба, но гледат да нямат конкуренция.

Игра на цена

В повечето случаи цените, на които се предлагат имотите на публична продан, може да са доста атрактивни – с до 20% по-ниски от пазарната цена за съответния район и тип имот. Това не трябва да ви подлъгва! Много рядко това е крайната цена, на която имотът ще бъде закупен. Ако ЧСИ-то продава порутена индустриална постройка, извън града, с лоша инфраструктура около нея и липса на удобна комуникация, до продажба може и да не се стигне, а на следващ търг първоначалната цена ще е още по-ниска. Но ако се предлага имот в добро състояние, с привлекателна локация, то крайната цена на търга може да е и над пазарната. Това е „ефектът на търга“, при който една добра стока, била тя имот или картина, ако се продава на търг, може да постигне по-висока цена, отколкото при пряка продажба. Въпросът е каква тактика ще изберете вие и докъде сте склонни да наддавате.

За какво да внимаваме!

„Ако имате шанса да попаднете на хубав имот, за който няма голям интерес, можете да го закупите на цена 10-15% под пазарната. Но купувачите трябва да са наясно, че винаги има риск да получат накрая имота не във вида, в който са го видели при огледа преди търга. За това няма никаква гаранция“, коментира Диана Антонова от Явлена офис Център.

Всеки, който купува през ЧСИ, трябва да знае, че може да направи оглед преди търга. До въвеждането на купувача във владение обаче, имотът се стопанисва от собственика, и много често се оказва, че това които сте видели, няма нищо общо с това, което ще получите. Може да се окаже, че жилището буквално е „изтърбушено“ и е за тотален ремонт.

Проверки и срокове

Задължение на частния съдебен изпълнител е да включи в цената на имота, предложен на търг, всички възможни дългове на собственика. Абсолютно наложително е обаче, купувачът да направи собствена независима проверка за възможни тежести, както и да проследи собствеността назад във времето. Тук незаменим помощник ще му бъде довереният брокер.

Спечелването на търга не означава, че веднага взимате ключове от жилището. ЧСИ-то дава срок от 2 седмици за обжалване и когато никой не жали, издава постановление за възлагане. Когато ЧСИ-то ви сложи печат на това постановление, можете да го впишете в Агенция по вписванията. Това означава, че в двуседмичен срок след спечелването на търга сте платили 100% от цената, както и такса от 1% от цената на ЧСИ-то за издаване на постановлението, плюс всички останали разходи по една сделка.

През банка е по-лесно

Късият срок за разплащане – до 2 седмици от спечелването на търга, както и рисковете при проверките, кара банките да са особено внимателни и доста рядко да финансират с кредит покупката на имот, изваден на публична продан от ЧСИ.

По-достъпният вариант е купувачите да кандидатстват пред банка за имот, станал нейна собственост, поради необслужван кредит. При този вид имоти има доста по-голяма сигурност, като собствеността е проверена достатъчно назад във времето от банката. Другото предимство пред сделките с ЧСИ е, че банката може спокойно да предложи кредит за закупуването на имота, и да изчака, докато купувачът мине всички етапи на одобрение.