Имотите в България поскъпват непрекъснато през последните 3-4 години. Според данни на Евростат България е с най-голям ръст в цените в целия Европейски съюз – 18,3% през 2024 г. Зад нас са Унгария с 13% и Португалия с 11,6%.

Защо е така? Защо точно в този аспект страната ни е отличник в ЕС? Сигурно има много отговори, но ние ще преброим до 8. Това са факторите, които влияят най-силно на възходящата тенденция в цените на имотите у нас.

Вътрешната миграция на работна сила

Може би най-основополагащият фактор за подема в цените на имотите е миграцията на работната сила вътре в страната. През годините след Ковид пандемията много млади хора със семействата си се насочиха към или завърнаха в големите градове. В София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора и Русе се съсредоточи голяма част от индустрията и възможността на по-високи доходи. Статистиката отчита че близо 50% от всички сделки се дължат на шестте големи града, като към тях трябва да добавим и община Несебър.

Търсенето значително превъзхожда предлагането

Тази миграция доведе до изключително засилено търсене на пазара на имоти, срещу което стои значително по-малко предлагане. По неофициална статистика от началото на годината в София има увеличение на търсенето с над 30%, което според колегите от Явлена очертава тенденцията за цялата година. Близо 80% от търсенето е за жилище за живеене, а едва около 10% – за инвестиция. Натискът е съсредоточен основно върху новото строителство, като се наблюдава разширение на големите градове в перифериите с нови и модерни комплекси. Липсата на предлагане в централните градски части, особено за ново строителство, увеличава натиска на търсене, което води до вдигане на цените на намаляващите свободни парцели, а от там – и на крайните цени на готовите жилища.

Доходите изпреварват инфлацията

За да може едно търсене да доведе до по-високи цени, то трябва да е достатъчно платежоспособно. Това означава хората да имат необходимите доходи, за да могат да си позволят покупка на имот, обикновено с кредит. Точно това се получава у нас през последните 4 години. Средните доходи нарастват значително над инфлацията, а младите семейства не се притесняват да теглят кредит, защото при 5000-7000 лв. средна заплата в IT сектора, няма проблем да се изплаща месечна вноска по кредите от 1500 – 2000 лева. По данни на НСИ ръстът на средната заплата у нас през 2024 г., спрямо предходната е 13,9%, като даже и с нея – малко над 2300 лв., младо семейство, в което и двамата родители работят, няма проблем да изплаща ипотечен кредит.

Хубавите лихви

Не само добрите заплати правят плащането на кредита лесно, но и отличните лихви, които дават банките. Масово лихвата по ипотечните кредити при водещите банки падна под 2,3% на годишна база. Вече е по-близо до нивото от 2,2%, като нe се очертава тенденция за покачване в близко бъдеще. Даже и да ни приемат в Еврозоната, очакванията са, че търговските банки ще задържат ниския лихвен процент, а няма да го покачат до средния за паричния съюз. Това се дължи на значителния обем привлечени средства от населението – над 90 млрд. лева, като повечето депозити са с лихва, клоняща към нула.

По-скъпи материали за строителство

Още една чисто материална предпоставка за поскъпването на имотите е растящата цена на строителните материали. Само за последните 6 месеца този ръст е 40%, което естествено се отразява както на грубия строеж на новото строителство, така и на стойността на довършителните работи. Успоредно с това се вдигат разходите и за работна ръка, като майсторите все по-често претендират за заплащане като в Западна Европа. Независимо от поскъпването, цените и на материалите, и на работната ръка, все още остават по-ниски отколкото в ЕС. Единствено от Турция внасяме по-евтини работници и по-евтин цимент.

На опашката сме в ЕС

Независимо, че в България се отчита най-високият ръст на цените през миналата година, спрямо всички държави в ЕС, страната ни все още е с едни от най-евтините имоти. Според различни изследвания, сме или последни или предпоследни, като зад нас е или само Полша, или само Румъния. Два фактора са особено показателни. Според проучване на Делойт в София можете да си купите 1 кв.м жилище с една средна работна заплата. В другите столици, без изключение, съотношението е по-високо, като масово за 1 кв.м жилище са необходими 3-4 средни работни заплати. Другият фактор са жилищните разходи. В България те са най-ниски, като зад нас е само Полша. Всичко това подсилва тенденцията за продължително поскъпване на имотите в България.

Еврозоната

Една от големите неизвестни е как ще се отрази евентуалното влизане на страната ни в Еврозоната. Повечето анализатори очакват това да даде допълнителен тласък в цените на имотите. Зад това очакване стои евентуалното навлизане на повече чужди инвеститори в имоти у нас, и най-вече големите фондове, които инвестират в недвижимости. Те са два вида. При първия става въпрос за директна инвестиция в ново строителство у нас с цел отдаване под наем. При другите инвестицията е по-скоро през капиталовите пазари. Ако тези прогнози се сбъднат, то можем да очакваме един допълнителен тласък на средните цени от 5%-10%.

Липсата на алтернатива

Не на последно място значителен фактор за продължаващо поскъпване на цените на имотите у нас е липсата на друга инвестиционна алтернатива. Лихвите по банковите депозити са на исторически ниски нива, близки до 0% на годишна база. Капиталовият пазар у нас е изключително слабо ликвиден и де факто не е никаква конкуренция. Остава златото, но то е на историческият си максимум в ценово отношение и това го прави доста нерентабилно като инвестиция.

Всичко това означава, че хората ще продължат да търсят убежище в имотите, а цените очакваме да нарастват и през 2025 г.