Според статистиката, през 2025 година над 40% от сделките с недвижими имоти са финансирани през ипотечен кредит, като с тези средства се плаща 80-90% от цената на жилището. Имаме всички основания да вярваме, че този процент едва ли ще спадне през настоящата година. Първата причина е, че имотният пазар у нас е далеч от прегряване, независимо, че страната ни влезе в Еврозоната и през второто тримесечие на 2025 г. имаше наистина страхотен ръст, и в търсене, и в цени. Втората причина е, че продължава да се увеличава процентът на сделките за покупка на жилище за собствено ползване, а не за инвестиция. Този сегмент на пазара вече мина 80%. Това означава, че все по-малко сделки ще стават със „скътан под дюшеците“ кеш, а ще се увеличават продажбите, финансирани с ипотечен кредит. Затова е добре потенциалните купувачи да са наясно как банките оценяват клиентите си и какви са шансовете им за заем.

Кажи ми какви са ти доходите

Доходите на кандидата са от първостепенна важност за търговските банки. Мечтаните клиенти за тях са чиновник на средна или висока позиция, IT специалист и човек, който работи за първокласна частна компания, която от 20 години стои стабилно в България. Естествено, този тип клиенти далеч не са преобладаващи. Всеки който може да докаже висок доход и не изплаща още 3 кредита, може да разчита на благосклонна оценка. Ключовият момент обаче не е толкова „висок“, колкото „доказан“. Това в масовия случай означава кандидатът да има трудов договор и работодателят да го осигурява на реалния размер на възнаграждението му. Колкото по-дълго е работил кандидатът в сегашната си фирма, толкова по-висока е оценката на банката. Още по-добре е, ако може да докаже и допълнителни доходи – наем, дивиденти, хонорари. Последните обаче не са от решаващо значение, защото за банките нямат устойчив характер.

Важно е да отбележим, че когато семейство купува апартамент, банката може да вземе под внимание и доходите на съпруг/съпруга, като обикновено кандидатства този, който има по-висок и сигурен месечен доход.

Покажи ми колко харчиш

Следващият етап от проверката на банката е какво е състоянието на бюджета на кандидата и семейството му. Тази проверка има две измерения – има ли потенциалният кандидат други дългове и как е обслужвал задълженията си през годините. Тя ще установи дали той има кредитни карти, текущи лизингови договори, потребителски кредити и овърдрафти. Трябва да знаете, че лимитите по кредитните карти се броят за дълг, независимо дали в момента сте използвали част от тях или не. Идеята на банката е да прецени доколко ще се донатовари бюджета на кандидата, и дали той може да си позволи определена месечна вноска. Към регулярните месечни задължения банката може да прибави и други разходи, като издръжки или по-големи и скъпи комунални сметки.

Ако банката прецени, че бюджетът е „на ръба“, ще предложи на кандидата по-високо самоучастие, ще намали размера на кредита, или ще изиска съдлъжник.

Плащаш ли си дълговете?

Размерът на текущите задължения е важен, но също така е важно как сте ги обслужвали през годините. Тук се гледа най-вече вашата кредитна история. Това означава, че банката ще провери за просрочени задължения през годините, как оперирате с кредитните карти (успявате ли да погасявате без лихва), както и теглите ли  често бързи кредити. По този начин финансовата институция ще прецени дали отпускането на ипотечен кредит ще бъде рисковано от гледна точка на вашата финансова дисциплина.

Колко ще дадеш?

Не по-маловажен е и отговорът на въпроса с какъв процент от цената на имота щеучаствате вие. Не е далеч от здравия разум, че колкото по-малко искате от банката, толкова по-лесно ще вземете кредит. Шансовете ви се увеличават и в случаите, когато всичките ви сметки са в същата банка – кредитни карти, депозити, превод на заплата. Естествено, колкото сте по-млад, толкова по-добре, защото средният ипотечен кредит е около 20-30 години, и за около 230 000 евро.

Какво купуваш

Не на последно място, от значение е самият имот. Банката си прави собствена оценка на жилището, което купувате. От значение е всичко – локация, квартал, състояние на имота и кооперацията, потенциал за падане и вдигане на цените в обозримо бъдеще. Много съществен е типът строителство – тухла, панел, ЕПК. Дали е ново строителство и каква е конструкцията на сградата, както и коя година е завършен строежът.

Банките дават по-лесно заеми за ново тухлено строителство, с модерни материали, в престижен квартал. По-трудно ще получите исканите средства за жилище в лошо състояние, краен квартал без перспектива, панел в неподдържана сграда.