Една от първите реакции на повечето финансови анализатори сред поканата към България за присъединяване към Еврозоната бе, че пазарът на недвижими имоти ще реагира нагоре – и като цени, и като брой сделки. Очаква се много хора да вземат решение за покупка или продажба на имот в следващите месеци. И точно тук нашата роля, като водеща агенция на пазара, е да посочим червените флагове на всички потенциални клиенти!

Независимо дали сте клиент на Явлена, ние държим да знаете къде да внимавате за това какъв имот ще купите/ продадете, и на каква цена. А ако ползват услугите на агенция за недвижими имоти, ще трябва да внимавате не само за размера на комисионата, но и за договора, който подписвате.

Скрит ексклузивитет: при всички случаи плащаш!

Напълно нормално е да подпишете договор с агенция за недвижими имоти, чрез който възлагате на брокера да търси клиент за покупка или продажба, да рекламира имота за продан, да организира огледи с потенциални купувачи или на потенциални имоти. Предметът на този договор е брокерът да намери насрещен клиент, да ви консултира за цена и да обезпечи успешна сделка. За агенцията договорът дава възможност да работи легитимно и да получи възнаграждение след сключване на сделката, а на вас дава правото да изисквате от нея услугите, които се е ангажирала да ви предостави. Дава ви право също така да предявите претенции към агенцията, ако без ваше знание и съгласие намали цената на имота, който сте ѝ възложили за продажба.

Тук е добре да обърнем внимание на един от срещаните напоследък проблеми с агентските договори – вкарването в тях на така наречения „скрит ексклузивитет“. Това означава, че независимо от това как в крайна сметка направите сделката (сам или с друга агенция), вие дължите комисионна и на агенцията, с която сте сключили „паразитния“ договор! Често се оказва, че наглостта на тези агенции не стига до тук, а изискват възнаграждение и за сделки, които не са се случили (по една или друга причина), както и за такива, сключени след края на срока на договора.

В края на договора или с дребен шрифт

Обикновено тези клаузи са разписани назад в договора, понякога с по-дребен шрифт, но винаги изискват едно и също заплащане – процент от продажната цена или прогнозната цената, на която са консултирали клиента или „твърда“ сума.

Характерно е също, че никъде в договора не е записано, че клиентът се задължава да продава или купува единствено с тази агенция, нито има забрана да продаде/ закупи имота сам или чрез други посредници. Договорът не е експлицитно ексклузивен и вие не давате всички права само тази агенция да извърши сделката, но реално накрая – винаги й дължите заплащане!

Разбира се, ексклузивни договори съществуват, и дори са добра практика сред сериозните агенции на пазара, но те са ясно дефинирани като такива. Освен това е редно брокерът да ви запознае с това условие още в самото начало и да Ви разясни разликата между ексклузивния и обикновения посреднически договор. Всъщност, ако имате доверена агенция, с която сте работили назад във времето, няма особено значение дали разписвате ексклузивен договор, щом и двете страни си имат пълно доверие.

Огледи, реклама и транспортни разходи

Играта с договорите съвсем не се ограничава със скрития ексклузивитет. Има доста варианти на подвеждащи или прикрити клаузи, които много агенции практикуват. Това са обикновено такива, които или нямат достатъчни сделки, или злоупотребяват с някакъв род преимуществено положение. Най-често се среща включването на разходите за реклама, като отделна точка. Естествено, пак назад в договора. Тези разходи се дължат, когато агенцията не е намерила насрещен клиент, а сделката е сключена през друг посредник лично от собственика, и дори ако поради някаква причина се откажете да продавате имота си. Особено внимателни трябва да са продавачите, защото може накрая да ви поискат 2000 лв. за заснемане на обикновено клипче и няколко обяви в големите сайтове.

Други агенции включват в договорите си и изискване за заплащане на извършените огледи. Това важи най-вече за купувачите. Тази клауза обикновено също се задейства в случай, че клиентът сключи сделка сам или през друга агенция, която е осигурила търсеното жилище. А понякога просто ви искат 50 лв., за да видите даден имот. Не са малко и случаите, при които брокери претендират и за пари за пътни разноски, които се калкулират отделно. Не подценявайте и клаузите, в които дължите заплащане на консултантски или юридически услуги във връзка с проверката на имота, ваденето на документи и други подобни. Почтените агенции, като Явлена, предоставят тези услуги безплатно, като добавена стойност към посредническото обслужване.

Четете бавно и внимателно

Всичко това са, меко казано, лоши практики при сключването на договор, които не се практикуват от самоуважаващите се агенции за имоти, които държат на доброто си име на българския пазар. За да не попаднете в някой от тези капани, при всички случаи трябва да четете бавно и внимателно всеки един договор, който ви се предлага. Както казахме, клаузите са завоалирани, избутани в края на договора, и понякога толкова заплетени, че са трудни за тълкуване дори от опитни специалисти. Даже брокерът да е възможно най-приятният човек, ако имате и най-малкото съмнение в текста на договора, не подписвайте преди да се консултирате! Можете да използвате адвокат или нотариус, при който обикновено изповядвате сделките си. Даже и да се забавите, това ще ви спести много главоболия впоследствие, ако се окаже, че сте подписали за скрити разходи, които не сте искали да правите.