Новото строителство е най-бързо развиващият се сегмент в пазара на недвижими имоти. Той е най-динамичният, особено в големите градове, които нарастват непрекъснато откъм сграден фонд. Модерните нови сгради изискват и нови съвременни взаимоотношения между собствениците. Тези взаимоотношения могат да се урегулират по стария начин – чрез непрестанни спорове и общи събрания между собствениците, или по нов – чрез наемане на професионален домоуправител.

Фирмите, които предлагат тази услуга, са особено полезни за чисто нови сгради, в които все още не са се нанесли всички собственици. Професионалният домоуправител е вариант и за кооперациите в старите квартали, където съседите от десетилетия си нямат доверие, и от това страдат фасадата и общите части.

Проблемите

Професионалните домоуправители работят по Закона за етажната собственост, но както можем да се досетим, както почти всичко друго в България, и тук сме все още с единия крак отвън. Защо е така? Идеите на законодателите от 2009 г. за превръщане на всеки стар домсъвет в юридическо лице, което да контактува с държавните и общински институции, се реализираха само частично. Домсъветът като юридическо лице трябваше да сключва всички договори за поддръжка и ремонт на кооперацията.

Същото важи и за идеята всички фирми, които се занимават с професионално управление на сгради, да бъдат в един общ, публичен регистър, воден от Министерство на регионалното развитие и благоустройството. И до днес това е само пожелание, без реализация.

Внимание с договорите

Ако съседите са решили да наемат професионален домоуправител, ще трябва се събере общото събрание на кооперацията, да се приема с гласуване и да се избере професионален домоуправител. Към сключването на договора трябва да се подхожда с особена отговорност. „Аз, като собственик в етажна собственост, имам много горчив опит с фирма – професионален домоуправител. Ние нямахме никакъв контрол върху дейността й, както и почти никаква отчетност от страна на фирмата. Оказа са, че професионалният ни домоуправител не преследва по никакъв начин неизрядните собственици, които не си плащат, а всички разходи прехвърля върху изрядните. Осем месеца не можахме да развалим договора“, коментира пред Явлена, пострадал собственик.

Истината е, че както при агенциите за недвижими имоти, така и в този случай, трябва да се прави много внимателен избор, като най-добрият вариант е да се сключва 6-месечен договор или годишен с едномесечно предизвестие, когато някоя от страните иска да се откаже. Тънкият момент тук е, че за да се прекрати договорът с едномесечно предизвестие, отново трябва да се събере общо събрание и да се състави протокол за прекратяването. В противен случай договорът в повечето случаи би се подновил автоматично. В допълнение, етажната собственост е важно да изиска непрекъснат контрол върху дейността, прозрачност и отчетност от професионалния домоуправител.

Цените

Ценообразуването на услугите е подробно разписано в чл. 50 и чл. 51 от Закона за етажната собственост. Цената има три компонента.

1. Първият са текущите разходи – ток на стълбището, поддръжка на асансьора и почистване.

2. Вторият са разходите за непредвидени ремонти на общи части – фасада, покрив, стълбища, тежки течове по общия водопровод.

3. Третият е таксата на фирмата. Тя обикновено се начислява на обект в сградата (апартамент) и в масовия случай е между 7 и 20 лева месечно.

Всички такси се договарят на общо събрание и се записват в протокола от събранието. За старите кооперации текущите разходи в повечето случаи се делят на броя на живущите. За новото строителство често се предлага друг вариант – общият размер на таксата се разделя на идеалните части и който собственик има повече идеални части, плаща по-висока такса. Това се практикува поради простата причина, че ако в една нова сграда са се нанесли само 20% от собствениците, а другите 80% все още не живеят там по една или друга причина, няма да е справедливо всички разходи да се поемат само от 20-те процента живущи. Асансьорът се движи до последния етаж, токът се пуска за цялото стълбище, а хигиенизирането също е за целия обект. На процент идеални части се плаща и таксата за ремонт на общите части, която се дължи всеки месец. Размерът се определя на общо събрание, но според закона не може да е по-малко от 1% от минималната работна заплата или 11 лв. месечно на апартамент, към днешна дата.

Услугите

Услугите, които предлагат професионалните домоуправители са основно три категории.

1. Първо е административното управление на кооперацията. Това означава, че професионалният домоуправител прави и поддържа домова книга. Изготвя се и се управлява бюджетът на кооперацията, поддържат се всички необходими контакти с общинските институции. Ако кооперацията прецени и гласува по-голяма такса, професионалният домоуправител може да изготвя и да кандидатства с проекти за различни подобрения на кооперацията, като например за енергийна ефективност.
2. Втората основна функция на професионалния домоуправител е осигуряване на всички нужни разплащания – за ток, за асансьор, за хигиенизиране. Почистването на кооперацията може да се извършва от външна фирма, но домоуправителят често предлага и тази услуга.
3. Третата функция е извършване на дребни ремонти. Те обикновено са безплатни и се правят бързо и навременно. Професионалният домоуправител се ангажира и с организирането на основни ремонти, избор на фирма, комуникация с фирмата, контрол на ремонта и разплащане.